Le bail commercial saisonnier est une solution idéale pour les restaurateurs qui exercent leur activité uniquement pendant une période touristique. Restaurant de plage, restaurant d’altitude ou encore glacier… Lorsque votre établissement n’ouvre que quelques mois par an, s’engager sur un bail commercial classique de neuf ans semble démesuré.
Le bail commercial saisonnier est un contrat pensé spécifiquement pour l’activité saisonnière. Vous voulez savoir comment fonctionne un bail commercial saisonnier ? Quelle est sa durée maximale ? S’il peut être renouvelé ? Et surtout, dans quels cas vaut-il mieux choisir un bail dérogatoire ou un bail commercial classique ?
L’essentiel à retenir
- Le bail commercial saisonnier permet de louer un local commercial uniquement pendant une saison touristique.
- Le locataire ne bénéficie pas d’un droit automatique au renouvellement.
- Un nouveau contrat peut être signé chaque année pour la même saison, à condition que le local soit restitué entre deux périodes.
- Avant de signer, vérifiez la durée du bail, les modalités de paiement, les conditions de restitution du local et les clauses pouvant entraîner une requalification en bail commercial.
Qu’est-ce qu’un bail commercial saisonnier ?
Le terme bail commercial saisonnier est largement utilisé par les professionnels. Pourtant, juridiquement, il ne s’agit pas d’un bail commercial au sens classique du terme.
Le bail saisonnier est un contrat permettant à un commerçant de louer un local pendant une saison touristique uniquement. À son expiration, le propriétaire récupère les locaux et le contrat prend fin.
Contrairement au bail commercial traditionnel, ce contrat échappe au statut des baux commerciaux. Le locataire ne bénéficie pas de la protection habituellement accordée aux commerçants, notamment du droit au renouvellement ou d’une éventuelle indemnité d’éviction.
Ce fonctionnement offre davantage de souplesse aux deux parties lorsque l’activité est réellement saisonnière.
Quelles activités sont concernées ?
Le bail commercial saisonnier concerne toutes les activités dont le chiffre d’affaires dépend directement d’une période touristique.
C’est notamment le cas de nombreux établissements de restauration :
- restaurants de plage ;
- snacks de campings ;
- glaciers ouverts uniquement l’été ;
- restaurants situés en station de ski ;
- buvettes ou guinguettes saisonnières
- restaurants ou buvettes en station balnéaire ou en station thermale
- …
Ce qui compte avant tout, c’est que l’activité soit réellement saisonnière. Si le commerce est destiné à fonctionner toute l’année, même avec une fréquentation plus faible en basse saison, le bail saisonnier n’est pas adapté.
💡 Bon à savoir : le cas du restaurant de plage
Si votre établissement est installé directement sur la plage, ce n’est généralement pas un bail commercial qui s’applique, mais une concession de plage (articles R2124-13 à R2124-38 du Code général de la propriété des personnes publiques), délivrée pour une durée maximale de 12 ans. Ce régime, propre à l’occupation du domaine public maritime, est différent du bail saisonnier présenté dans cet article. Vérifiez avec votre commune ou un professionnel du droit dans quel cadre se situe précisément votre local.
Qu’est-ce qu’un bail commercial saisonnier ?
Le terme bail commercial saisonnier est largement utilisé par les professionnels. Pourtant, juridiquement, il ne s’agit pas d’un bail commercial au sens classique du terme.
Le bail saisonnier est un contrat permettant à un commerçant de louer un local pendant une saison touristique uniquement. À son expiration, le propriétaire récupère les locaux et le contrat prend fin.
Contrairement au bail commercial traditionnel, ce contrat échappe au statut des baux commerciaux. Le locataire ne bénéficie pas de la protection habituellement accordée aux commerçants, notamment du droit au renouvellement ou d’une éventuelle indemnité d’éviction.
Ce fonctionnement offre davantage de souplesse aux deux parties lorsque l’activité est réellement saisonnière.
Durée et renouvellement : ce que dit la loi
Le principal intérêt du bail commercial saisonnier réside dans sa durée limitée. Il permet de louer un local uniquement pendant la période où l’activité est rentable, sans supporter un loyer pendant les mois de fermeture.
Le contrat est généralement conclu pour 3 à 6 mois, en fonction de la saison touristique et de la localisation de l’établissement. Il doit obligatoirement prévoir une date de début et une date de fin. À son échéance, le bail prend automatiquement fin : le propriétaire n’a pas à délivrer de congé et le locataire n’a pas de préavis à respecter.
En contrepartie, le restaurateur doit quitter les lieux à la fin du contrat. Les clés doivent être restituées et le local libéré afin que le propriétaire en retrouve la pleine jouissance.
Une durée calquée sur la saison (3 à 6 mois)
La durée du bail ne dépend pas uniquement d’un nombre de mois : elle doit surtout correspondre à la réalité de la saison touristique.
Par exemple, un restaurant de plage pourra louer son local de juin à septembre, tandis qu’un établissement situé en station de ski privilégiera une exploitation de décembre à avril. L’objectif est de faire coïncider la période de location avec l’activité saisonnière, et non de contourner les règles du bail commercial classique.
Deux saisons, deux baux : c’est possible
Un bail saisonnier peut être signé chaque année pour la même période, sans limitation du nombre de saisons. En revanche, chaque saison doit faire l’objet d’un nouveau contrat. Entre deux périodes d’exploitation, le local doit être effectivement restitué au propriétaire.
Cette restitution est essentielle. Si le locataire conserve la jouissance des lieux toute l’année ou poursuit son activité en dehors de la période prévue, le contrat peut perdre son caractère saisonnier et être requalifié en bail commercial classique.
Bail saisonnier, bail dérogatoire, bail 3-6-9 : quelles différences ?
Lorsque l’on ouvre un restaurant, plusieurs types de contrats peuvent permettre de louer un local commercial. Pourtant, leurs conséquences sont très différentes, notamment en matière de durée, de renouvellement et de protection du locataire.
Le bail saisonnier est destiné aux activités exercées uniquement pendant une saison touristique. Le bail dérogatoire, lui, permet d’occuper un local pour une courte durée afin de tester une activité ou un concept. Enfin, le bail commercial 3-6-9 s’adresse aux commerces qui s’installent durablement.
| Bail saisonnier | Bail dérogatoire | Bail commercial 3-6-9 | |
| Activité | Saison touristique | Test d’activité ou occupation temporaire | Activité pérenne |
| Durée | Jusqu’à 6 mois par saison | Jusqu’à 3 ans | 9 ans minimum avec faculté de résiliation triennale |
| Droit au renouvellement | Non | Non | Oui |
| Statut des baux commerciaux | Non | Non | Oui |
| Indemnité d’éviction | Non | Non | Oui |
| Idéal pour | Restaurant saisonnier, glacier, snack | Pop-up, nouveau concept | Restaurant ouvert toute l’année |
Vous entendrez aussi parler de bail précaire, un terme courant souvent employé comme synonyme du bail dérogatoire présenté ci-dessus. Ne le confondez pas avec la convention d’occupation précaire, qui n’est pas un bail : elle répond à un motif de précarité objectif (travaux, démolition programmée…) indépendant de la volonté des parties, l’occupant y paie une redevance et non un loyer, et sa durée n’est pas fixée à l’avance.
Le bail commercial saisonnier présente donc un réel avantage lorsque l’activité est concentrée sur quelques mois. En revanche, il offre beaucoup moins de garanties qu’un bail commercial classique. C’est pourquoi, avant de signer, vous devez bien comprendre les clauses du contrat.
Que doit contenir le contrat ?
Dans les faits, un bail commercial saisonnier peut être conclu oralement. Mais en pratique, cette solution est risquée et nous vous la déconseillons fortement.
Un contrat écrit permet d’éviter les malentendus et constitue une preuve précieuse en cas de litige. Il précise les droits et obligations de chacun, tout en sécurisant la relation entre le propriétaire et le restaurateur.
Même si les parties restent libres de fixer la plupart des conditions, certaines informations méritent une attention particulière.
Loyer, charges et modalités de paiement
Le contrat doit préciser les principales conditions financières de la location, notamment :
- Le montant du loyer et les modalités de paiement. Il est fréquent que tout ou partie du loyer soit demandé dès le début de la saison.
- La répartition des charges : électricité, eau, taxes, entretien… Chaque dépense doit être clairement attribuée afin d’éviter les litiges.
- Le dépôt de garantie, lorsqu’il est prévu, destiné à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations, y compris sur le matériel et les marchandises laissés dans le local.
- La description du local : superficie, équipements mis à disposition, réserves, terrasse ou encore matériel éventuellement inclus dans la location.
- L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance (multirisques, responsabilité civile, incendie) couvrant son activité et le local pendant la durée du bail.
Le contrat peut aussi préciser qui souscrit les contrats de fourniture d’électricité, d’énergie ou de téléphonie pour le local durant la saison, ainsi que la répartition de la taxe foncière si le bailleur souhaite la répercuter, une pratique fréquente mais jamais automatique : elle doit être écrite noir sur blanc.
Plus ces éléments seront détaillés dans le contrat, plus votre relation avec le bailleur sera sécurisée.
Résiliation, renouvellement, état des lieux
Le bail saisonnier prend fin automatiquement à la date prévue au contrat. Aucune démarche particulière n’est nécessaire pour y mettre fin.
À l’issue de la saison, vous n’aurez qu’à restituer les clés, vider les locaux de votre matériel et permettre au propriétaire de reprendre pleinement possession du bien.
Depuis 2014, la Loi Pinel impose de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie. Ce document permet de comparer l’état du local avant et après la location et facilite, si besoin, la restitution du dépôt de garantie.
Le bail saisonnier ne doit pas comporter de clause de tacite reconduction : c’est justement l’absence de reconduction automatique, et la nécessité de signer un nouveau contrat chaque saison, qui permet de conserver son caractère saisonnier.
Si les deux parties souhaitent retravailler ensemble la saison suivante, elles pourront tout simplement signer un nouveau contrat de bail saisonnier. Le loyer, la durée ou certaines clauses pourront d’ailleurs être renégociés à cette occasion.
Les clauses à vérifier avant de signer pour une saison sans accroc
Avant de vous engager, assurez-vous notamment que le contrat précise :
- la description exacte du local commercial
- la période d’occupation avec une date de début et de fin clairement définies
- le montant du loyer et les modalités de paiement
- la répartition des charges
- les conditions de restitution des locaux
- les éventuelles obligations concernant les travaux ou l’entretien
- les conditions de résiliation anticipée si elles sont prévues
- l’existence d’une clause de renonciation à recours avec le bailleur, qui neutralise les recours mutuels en cas de sinistre couvert par vos assurances respectives : elle n’est jamais obligatoire et se négocie.
- l’existence d’un acte de cautionnement, en complément ou à la place du dépôt de garantie
💡 Bon à savoir
Si le contrat comporte des clauses complexes ou que vous réalisez des investissements importants dans le local (aménagement de cuisine, extraction, terrasse, mobilier…), faites-le relire par un professionnel du droit. Une précaution souvent bien moins coûteuse qu’un litige !
Les avantages, limites et pièges à éviter avec un bail commercial saisonnier
Le bail commercial saisonnier présente de nombreux avantages pour les restaurateurs dont l’activité dépend directement de la fréquentation touristique. Mais comme tout contrat, il comporte aussi certaines limites qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.
La flexibilité du bail saisonnier
L’atout du bail saisonnier est sa souplesse. Vous louez un local uniquement lorsque votre activité génère du chiffre d’affaires, sans avoir à supporter plusieurs mois de loyer pendant la basse saison.
La possible renégociation du bail à chaque saison
Le contrat peut être renégocié chaque saison, si les deux parties souhaitent poursuivre leur collaboration. Il suffit de signer un nouveau bail en adaptant la durée, le loyer ou certaines clauses en fonction de l’évolution de l’activité.
Une protection moins importante qu’un bail classique
À la fin du contrat, le propriétaire est libre de ne pas proposer une nouvelle location. Le restaurateur ne bénéficie ni d’un droit au renouvellement, ni d’une indemnité d’éviction.
Cette absence de garantie doit être prise en compte, notamment si vous envisagez de réaliser d’importants investissements dans le local.
Le risque de requalification en bail classique
Comme expliqué, le bail saisonnier n’est valable que si l’activité est réellement saisonnière et si le contrat est exécuté comme tel. Alors, attention aux situations qui pourraient attirer l’attention d’un juge, notamment :
- le locataire conserve les clés toute l’année
- le local reste à sa disposition entre deux saisons
- l’activité est exploitée au-delà de la période prévue au contrat
- le caractère saisonnier de l’activité n’est pas réellement justifié
Dans ces cas, le bail peut être requalifié en bail commercial, avec toutes les conséquences que cela implique pour le bailleur comme pour le locataire.
Pour limiter ce risque, veillez à respecter le fonctionnement prévu par le contrat : restitution des clés, libération effective des locaux et signature d’un nouveau bail si une nouvelle saison est envisagée.
Anticipez votre saison : local, équipe et approvisionnement
Vous venez de signer votre bail commercial saisonnier ? Excellente nouvelle ! N’attendez pas pour lancer les préparations.
Plusieurs mois avant l’ouverture, vous pouvez déjà commencer à recruter votre équipe, à construire votre carte, à commander le matériel et à prévoir les volumes de matières premières.
En effet, l’anticipation est particulièrement importante puisqu’une activité saisonnière concentre son chiffre d’affaires sur une courte période. Pas le droit à l’erreur ! Rassurez-vous, avec Sysco, vous profitez d’un partenaire fiable sur lequel vous appuyer au quotidien.
Chez Sysco, nous accompagnons les professionnels de la restauration grâce à notre large gamme de produits alimentaires et non alimentaires rigoureusement sélectionnés pour leur qualité.
Questions Fréquentes
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La location saisonnière échappe au statut des baux commerciaux (article L145-5 du Code de commerce). En pratique, la jurisprudence (Cass. com., 15 mai 2007, n°06-11.392) retient une durée calquée sur la saison, généralement de 3 à 6 mois selon le lieu et la période. Au-delà, le bail risque la requalification en bail commercial classique.
Oui. Le bail peut être reconduit chaque année pour la même saison, sans limite de nombre, si le contrat le prévoit. Attention : le locataire ne bénéficie pas de la propriété commerciale. Le bailleur peut donc refuser de relouer d’une saison à l’autre, sans verser d’indemnité d’éviction.
Si l’activité n’est exercée que pendant la saison touristique, le bail saisonnier est adapté. Si vous souhaitez occuper le local toute l’année ou tester une activité durable, le bail dérogatoire (3 ans maximum) ou le bail commercial classique (9 ans minimum) sont plus pertinents. Le choix dépend du rythme réel d’exploitation.
Si le locataire poursuit l’exploitation du fonds après le terme prévu, le bail peut être requalifié en bail commercial classique par le juge. Le litige relève alors du tribunal de commerce si les deux parties sont commerçantes, ou du tribunal judiciaire dans le cas contraire. Conséquences : engagement de longue durée (9 ans minimum), loyer et charges dus toute l’année. D’où l’importance d’une date de fin claire et d’une restitution effective du local.
Oui, c’est une pratique admise pour ce type de contrat : le propriétaire peut demander le paiement de l’intégralité du loyer à la prise d’effet du bail. Le contrat doit alors le préciser noir sur blanc, avec le montant des charges et le mode de paiement retenu.